テキサス不動産
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なぜダラス？
テキサス州投資の魅力について
理由はシンプルに安定したキャッシュフローが獲得できるからです。街そのもの魅力は正直なところありません！（笑）夏は40度、冬は−10度、海も山もなく、娯楽もない、お店は夜8時には閉まり、通うところは会社しかない。そんなところに誰が住みたいと思いますか？そんな場所になぜ人が集まるのかそれは土地が安いからです。だから会社にとって魅力あるパッケージを市がだしまくるわけです。固定資産税10年なし！とかありえないパッケージを出さないと来てくれないからです。でも会社にとっては社員が集中して働いてくれるから（それしかないから）ダブルで嬉しいわけです。会社は別に遊びにきてるわけでもないし、エアコンと道が空いてたらそれでいいわけです。だから良いテナントさんが続々やってきます。投資も同じです。実際にテキサスなんて住むわけないし、良いテナントさんが家賃払って、町が成長してくれたらいいですよね。街はどんどん成長します。会社が増えるから税金も増えて当然ですよね。そんなサイクルが魅力です。
投資？実需？
本当に大切な利回りは属性と空室リスク
アメリカ全土を見たら、もっと安いところ、もっと利回りが高いところはたくさんあります。7%は最低でもほしい、10％を目指したい、そんな声はたくさん聞こえてきます。それは全部リスクです。アメリカは人種や格差の争いが激しい世界です。日本みたいにすべての人が優しくて、のんびり暮らしている世界はありえません。油断をするとホームレスの人がいきなり住んでいたり、家の中で焚き火をしたり、とんでもない事件が続出しています。わたしが北ダラスにこだわるには属性が安定していて会社が保証してくれて、さらにどんどん会社が人を呼ぶので人口が増えていくので空室率が圧倒的に低いからです。キャピタルは正直大きな変化はないです。一番のピークであったトヨタ本社移転で1万人が流れてきました。あのときでさえも年間10％上昇がマックスでした。カリフォルニアから比べると三分の一ぐらいの魅力です。でもそれで良いんです。テキサスは確実に安定して貯蓄をする場所なんです。
サブプライムに備える
第二のサブプライムローンCLOはやってくる
前回のサブプライムが起きたのは2007年から2009年頃でした。次のサブプライムは2021年？とわたしは以前からセミナーで2021年説を唱えてきました。理由はカリフォルニアの価格です。とにかくありえないぐらい高いです。シリコンバレーの1LDKのコンドが現在7500万近くです。わたしが2009年に購入したときは3000万でした。倍以上です。アメリカは10年サイクルで問題がやってきます。前回の底辺が2010年頃でしたので、次のリセットは2020年というわけです。ですから翌年の2021年が危ないというわけです。そのトリガーは思わぬ形でCOVID19でやってきましたが、とにかくゴングは鳴りました。そうなるとCLOが危険です。CLOとはいわゆる企業のサブプライムです。前回は犬でも猫でも名前さえあれば個人でどんどん貸付ました。今度は会社さえあればどんどん貸してます。これがいよいよピークを超えたのです。でもテキサスは安心です。もともと魅力がないので、大手しかこれません。貸付してるのは中小です。大手はブレません。よってどんなに下がっても10％ぐらいだろうと予測してます。
