アメリカ不動産アカデミア
080-9710-1202
本社移転による連鎖反応
ダラスが最も注目される理由は全米各地から本社が続々と移転していることです。3年間で14社の移転がありました。ここで着目すべきは「本社」であるということです。本社がくれば、関連企業がここに潜在的に含まれます。例えばトヨタが3年前に本社をダラスに移転した際には一緒に、豊田通商、トヨタツーリストなどがやってきました。さらにトヨタと仲良しグループも同時にやってきたのです。またまた下請けもやってきました。そしてそれに付随してレストランやスーパーマーケットもやってきたのです。本社が来るということはそこに数倍の潜在市場があるという点です。
本社がなぜ来るのか。それはテキサス州は法律が他州と比べて緩く（企業の新商品開発がしやすい）さらに税金面での優遇制度があることが要因です。ある大手企業を招聘するのに固定資産税10年なしという提案もあるとか？そりゃ本社なら行きたいですよね。
家が安く、賃料が高い！
人口が増えているのに家の価格はさほど上昇しないのはなぜ？理由はほとんどの人が家を買わないからです。ダラスに移住するのには正直躊躇します。夏は暑く、冬は寒いので住むには理想的ではないです。なのでまず数年は賃貸をして、また転職をするからです。アメリカ人ビジネスマンの平均転職年数は2年です。本社がやってきて人口は増えているので賃貸の数は右肩上がりです。よって投資には最適な公式です。家は安く、賃貸は人気で空室が少ないからです。
トヨタ移転から3年間は10%づつ価値が上昇していきました。最近は5％前後ですが、人口が増えることでこの数字は安定して上昇する傾向にあります。土地がたくさんあるのでカリフォルニアほどの急上昇はないものの、逆にレジャーの魅力が少ない分、ほとんどが実需で、リセッションの時は下がり幅が少ないと思われます。
テナントの属性が重要
不動産で最も重要な収入を作るのはテナントさんの家賃です。この家賃がきちんと入ってこないと投資としては成功とは言えません。アメリカは多人種国家で属性も多種多様です。銃規制も緩く、教育も行き届いてなく、格差が激しいために事件が多発します。日本とはとても比べられない状況です。どんな場所でもリスクはありますが、このリスクを低くすることが可能です。それは全体的に治安の良いエリアを重要視することです。北ダラスは会社が多いので、ほとんどの方がサラリーマンです。よって会社ですでにバックグラウンドチェック（犯罪者確認）などをすでに済んでいるわけです。
重要サイトのひとつにトゥルーリアというものあります。これは犯罪者データを色で分けてくれるサイトです。これを見るだけである程度の判断が可能となります。また性犯罪情報も米国では情報公開されているのでこちらも購入前には確認をおすすめします。
選定基準とは？
アメリカ不動産で最も大切なのはエリア選びです。弊社ではキャッシュフロー時期にはダラス、キャピタルゲイン時期にはアーバイン（ロス）チュラビスタ（サンディエゴ）と場所をわけています。